Droit immobilier

La SCI

SCI ou Société Civile Immobilière

La SCI est un mécanisme de gestion du patrimoine immobilier qui permet d’en faciliter la transmission. Bon nombre de personnes y ont recours afin de mettre en place une véritable stratégie patrimoniale et de mieux anticiper l’héritage des biens immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La société civile immobilière permet à un ou plusieurs biens immobiliers d’être détenus par plusieurs personnes (souvent d’une même famille) et en simplifie la transmission. Ces personnes partagent les bénéfices mais aussi les pertes liées à ces biens immobiliers. Une SCI nécessite à sa création au moins deux personnes. Le code civil impose une durée de vie inférieure à 99 ans pour la SCI. Elle peut avoir un capital fixe ou variable mais il est recommandé d’opter pour une SCI à capital variable. Les SCI sont régies par les articles 1832 et suivants du code civil et par les articles 1845 et suivants

Quels sont les avantages de la SCI ? 

Éviter les situations de blocage en cas d’indivision et répartir le pouvoir 

La SCI permet au patrimoine mis en commun en son sein d’être toujours géré même si les associés sont dans l’indivision et ont d’importants désaccords. Pour éviter que des conflits se créent, le propriétaire du patrimoine immobilier peut créer une SCI, et à son décès, ses héritiers se voient attribuer des parts sociales de la SCI en fonction de leurs parts de l’héritage. Ils peuvent ainsi facilement se répartir le pouvoir de décision. La personne qui fait don d’un bien immobilier peut décider de conserver assez de parts sociales pour jouer un rôle déterminant dans la gestion de ce bien. 

Réduction de certains frais  

Pour le calcul des droits de mutation (impôts payés lorsque le propriétaire d’un immeuble change) et dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, seule la valeur brute du bien est prise en compte. Dans le cas d’un bien immobilier détenu par une SCI, le calcul des droits de mutation peut se faire sur la valeur du bien en déduisant les dettes ce qui entraîne une baisse de ces droits de mutation. De plus, si les donations de parts sociales sont correctement échelonnées dans le temps, elles permettent de profiter des abattements pour les donations faites par le donateur de son vivant à ses descendants (les abattements sont renouvelables tous les 10 ou 15 ans). 

Création d’une SCI 

  • Rédaction des statuts : Les statuts (principes généraux qui édictent le fonctionnement de la SCI) peuvent faire l’objet d’un acte authentique rédigé auprès d’un notaire ou ils peuvent être rédigés par un acte sous seing privé. 
  • La publication dans un journal d’annonces légales : La SCI est tenue de publier dans un journal légal les informations élémentaires la concernant telles que son statut social, l’identité de son gérant et son capital.
  • L’inscription au tribunal de commerce : La SCI doit fournir un certains nombre de documents au tribunal de commerce. Après quoi, ce dernier se charge de l’inscrire au Registre du commerce et des sociétés. Suite à cela, le Kbis (document qui atteste de l’existence juridique d’une entreprise commerciale en France) pourra être remis à la SCI. 

Création d’une SCI dans le cadre d’un contrat devant notaire